Constructia casei – etapa autorizatiilor: Proiect Plan Urbanistic Zonal pentru trecere in intravilan (I)

Probabil unul dintre cele mai anevoioase elemente din proiectul de constructie a unei case este acela al autorizatiilor – am aflat prin proprie experienta. In Romania birocratia inca face ca acest pas care ar trebui sa fie unul relativ usor, inainte de a trece la munca propriu zisa, sa fie de cele mai multe ori o sursa de stress si de intarzieri.

Mai jos va povestim din experienta noastra  cu obtinerea autorizatiilor necesare, inainte de demararea constructiei. De indata ce am inteles ca va dura mult si ca nu prea ai ce sa faci decat sa pregatesti temeinic toate actele necesare si apoi sa astepti, ne-am mai relaxat un pic si parca nu a mai fost asa de stresant J

Trecerea terenului din extravilan in intravilan

Terenul de 4000 de mp mostenire de familie pe care ne vom construi casa este intr-un sat frumos din zona Moldovei. Desi se afla in sat, terenul este inclus in extravilanul localitatii, adica este teren agricol si nu se poate construi pe el. Asta inseamna ca, inainte de a depune actele pentru a obtine autorizatia de constructie, trebuie sa il trecem in intravilanul localitatii.

Ne asteptam ca acest lucru sa fie o formalitate si sa dureze putin….A fost prima mare lectie a proiectului Casa. Am aflat ca de fapt dureaza mult (3-6 luni, ni s-a spus) si este si scump. Vedeti mai jos cat de scump, si de ce.

Trecerea in intravilan se face prin intermediul unui proiect de Plan Urbanistic Zonal (PUZ), care trebuie aprobat de primarie (in cazul nostru, pentru ca primaria din localitate nu are comisie de urbanism, va fi aprobat de Consiliul Judetean).

O lege de la sfarsitul anului 2016 cerea ca un PUZ sa poata fi facut pe minim 5000 mp. Din fericire, vecinul nostru de teren este si el tot in intravilan, si ne este si ruda, asa ca am inceput demersurile pentru un PUZ pentru ambele terenuri. Intre timp, in aprilie 2017, legea a fost abrogata, nu mai exista suprafata minima, dar cum incepusem deja toate demersurile, am continuat asa.

De ce este suprafata importanta? Un proiect de PUZ poate fi elaborat si semnat doar de un architect urbanist, membru al Registrului Urbanistilor din Romania. Acest arhitect va cere un comision pe mp, deci suma cheltuita cu arhitectul va fi influentata de dimensiunea terenului. Daca arhitectul cu care lucrati la planul casei este si urbanist, poate reusiti sa negociati la pachet.

In aprilie 2017, pretul oficial pentru elaborarea unui PUZ este intre 2 si 4 RON pe mp. Noi avem 6600 de mp de trecut in intravilan cu totul…. O suma colosala, ne-am gandit. Am reusit pana la urma sa gasim un arhitect care ne-a cerut ‘doar’ 7000 de RON pe intregul proiect. Cu 1000 de RON mai mult decat ne bugetaseram noi pt toata etapa autorizatiilor….

Cateva idei pentru cei in cautarea unui arhitect urbanist pentru proiectul PUZ

–       Verificati Registrul Urbanistilor din Romania, pentru arhitecti membri din judetul/localitate dvs. Aceasta va fi lista dvs. scurta. De ce nu si din alte judete? Pentru ca cei din judetul dvs. vor sti procedurile scrise si nescrise de la diverse institutii locale unde trebuie sa depuneti dosare pentru avize, inclusiv dosarul PUZ. Si pentru ca exista sanse mari ca ei sa mai fi lucrat astfel de proiecte local, si atunci nu va dura foarte mult sa lucreze la al Dvs. (multe elemente din aceste proiecte sunt comune, trebuie doar schimbate informatii pe ici pe colo…) In plus, vor cunoaste cel mai probabil functionari publici pe la diverse ghisee unde aveti de mers si poate asta va ajuta ca procesul sa dureze mai putin.

–       Verificati proiecte PUZ aprobate de primarie/Consiliul Judetean. Aceste institutii au obligatia sa publice aceste proiecte pe site-urile lor, si acolo puteti vedea, pe de o parte, cum arata un proiect PUZ aprobat, pe de alta, numele arhitectilor care au semnat un astfel de proiect. Noi asa ne-am gasit arhitectul. Asteptati-va, insa, ca acesti arhitecti sa aiba foarte multe proiecte in lucru, si sa nu poata incepe lucrul la proiectul dvs imediat (sau sa vi-l refuze, pentru ca au prea mult de treaba deja; noua asa ni s-a intamplat cu primii contactati).

–       Odata ce ati ales arhitectul, puneti cat mai multe intrebari, aflati cu exactitate care sunt pasii pe care ii veti face si faceti follow up la telefon des, stabiliti termene limita pentru diferitele sub-etape (de ex. depunere dosare pt avize la diverse institutii), pentru ca nu toti arhitectii sunt pro-activi, sau nu tot timpul, si vreti sa va asigurati ca va folositi timpul cat mai bine. Este foarte important sa aflati de cate ori si in ce perioada a lunii se reuneste comisia de urbanism care va aproba proiectul dvs de PUZ, si sa incercati sa depuneti dosarul inainte de aceste sedinte. In cazul nostru, se intalneste lunar, dupa data de 20 (de ce doar asa, nu stim…). Daca ratam termenul intr-o luna, abia luna urmatoare avem sanse ca proiectul sa fie analizat, si, speram, aprobat.

 

In partea a doua a acestui text, va vom povesti ce documente sunt necesare, la ce institutii am depus, si cat a durat procesul + costurile finale pt proiectul PUZ. 

Daca vreti sa urmariti toate episoadele acestei serii de articole despre constructia case in regim propriu, abonati-va la newsletterul nostru. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *